Vigyázat, lakásár-esés!

2008. Már. 24.

A 2007-es év valószínűleg úgy vonul be a történelembe, mint az az esztendő, amikor véget ért a nagy európai lakásboom.


Ezzel a nagyívű felütéssel kezdődik a vezető ingatlanpiaci elemzőnek számító Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 2008-as jelentése az európai lakásszektor helyzetéről.

Az év elején még dúlt az optimizmus a piacon – árnyalta egyből a képet az RICS -, ám a vége csaknem mindenhol barátságtalanul zárult. A megvizsgált 21 ország közül ötben csökkentek tavaly a lakásárak – igaz, ebből háromban csak fél százalékkal. (A lakásár-változásokat mutató táblázat megtekintéséhez kattintson ide.)

Subprime és infláció

Az okok elemzésekor az RICS megemlíti az USA másodlagos (subprime) jelzáloghitel-piacáról kiinduló globális hitelválságot, ám hozzáteszi, hogy ennél fontosabb tényező a magas európai kamatszint. A monetáris döntéshozók az inflációs célra szögezik a tekintetüket, ezért szó se lehet lazításról – a vevők viszont nem engedhetik meg maguknak a kamatok miatt dráguló ingatlanokat. Alapvetően ez az oka a lakáspiac lehűlésének, bár ezt kétségkívül felgyorsította a hitelválság, például azért, mert a bankok nehezebben kölcsönöznek egymásnak. Ez hosszabb távon is meghatározó lehet: a válság elülte után a “másnapos” pénzintézetek jó ideig szigorúbb feltételekkel adnak majd hitelt, ami ismét csak fékezi a piac újbóli beindulását.

Kockázatok Kelet-Közép-Európában

A kelet-közép-európai országokban különösen fenyeget az infláció gyorsulása – figyelmeztet az RICS. A legutóbbi időkig nekik kedvezően alakultak az árfolyamok, azoknak az országoknak se voltak nehézségeik, amelyek az euróhoz kötötték valutájukat – mindez részben annak is köszönhető volt, hogy rohamosan bővültek az ingatlanberuházások. Fennáll viszont a veszélye annak, hogy a pénzpiaci helyzet változásával megdrágulnak a devizában felvett hitelek – ezzel párhuzamosan erősödik a kamatemelési nyomás -, vagyis ebben a régióban fokozódnak a lakáspiaci kockázatok, mindenekelőtt ott, ahol már nagyon megemelkedtek az árak.

Árváltozások a magyar piacon

A magyar piacon a budapesti új építésű társasházi lakások ára nőtt a legjobban az utóbbi években, itt tavaly 6 százalékos volt a nominális drágulás. Országos szintre nincsenek hivatalos adatok – írja az RICS -, de valószínű, hogy így tavaly 1-2 százalékkal csökkentek az árak. Reálértékben számolva 2004 óta több mint 15 százalékkal ment le az árszínvonal.

Az elmúlt években a jóval kedvezőbb kamatfeltételek miatt több hitelt vettek fel devizában, mint forintban – emeli ki a jelentés -, ma már a háztartások meglevő hiteleinek több mint 40 százaléka ilyen. A lakáspiaci aktivitás alacsony, ami nagyrészt a makrogazdasági nehézségeknek, illetve a miattuk meghozott szigorító intézkedéseknek tudható be. Magyarországon még nem zajlott le az a lakásár-emelkedés, ami a térség több országában már végbement; ebben az is közrejátszhat, hogy más régiós országokhoz viszonyítva elég jó a kínálat használt lakásokból, és ez fékezi az általános drágulást. A lakáspiaci kilátások azonban látványosan javulhatnak, ahogy beindul a gazdasági növekedés.

Az eurózónát illetően az RICS szakértői úgy látják, az infláció emelkedése a vártnál tovább tart és ha ez a bérmegállapodásokban is lecsapódik, akkor az Európai Központi Banknak nem lesz más választása, mint a szigorítás. Ez főleg azokban az országokban érezteti majd a hatását, ahol elterjedtebb a változó kamatozású jelzáloghitel – ilyen éppen az elmúlt években látványos ingatlankonjunktúrát felmutató Írország és Spanyolország. Az ő esetükben ez azért lehet igazán fájó, mert ez a szektor nagy szerepet játszik náluk a gazdasági növekedésben.

A második félévben jött a feketeleves

Összességében a lakásárak tavalyi alakulása csalóka képet mutat, mert a pozitív számok nagyrészt az első félév teljesítményének köszönhetők, utána szinte mindenütt megindult a visszaesés és minden valószínűség szerint ez folytatódik még egy darabig. Ilyen körülmények között az árak alakulásának összképe is torzul, egyrészt mert jellemzően a legjobb, legdrágább lakások találnak gazdára, másrészt mert az eladók ösztönzésképpen különféle pluszokat nyújtanak, amelyeket nem vagy csak részben építenek be a lakások árába.

Írország az éllovas – vége a lengyel aranykornak

A legnagyobb mértékben Írországban csökkentek tavaly a lakásárak: a 7 százalékos visszaesés azért is feltűnő, mert nem sokkal korábban még az írek voltak az európai éllovasok, 1996-2006 között csaknem háromszorosukra drágultak náluk a lakások. A hanyatlás már tavaly márciusban megkezdődött, így a harmadik negyedévben már 25 százalékkal kevesebb új jelzáloghitel-felvételt regisztráltak, mint egy évvel korábban. Az évtizedes ír ingatlankonjunktúra véget érte más országokra is kihat – figyelmeztet az RICS -, hiszen az otthon nagyot kaszáló ír ingatlanbefektetők sok más piacon is nagy vevőként jelentek meg.

Kevésbé látványos a visszaesés a német lakáspiacon: itt egy év alatt 6 százalékkal csökkentek az árak, de ez nem jelent trendfordulót, hiszen már 2006-ban is gyengültek egy hajszállal. A német gazdaság erősödéséből szinte semmi sem csapódott le ebben a szektorban, aminek a más euróországokat is sújtó magas kamatszinten kívül az lehet az oka, hogy tavaly januárban 3 százalékkal megemelték az általános forgalmi adót, és ez visszafogta az általános keresletet. Az árak, illetve a bérleti díjak emelkedését az is fékezi, hogy az ország keleti tartományaiban – a volt NDK-ban – még mindig óriási a túlkínálat. (Németországban többségben vannak a lakásbérlők, noha az elmúlt években nagyon sok bérlakást dobtak a piacra az önkormányzatok, az állam, a saját lakásállománnyal rendelkező nagy iparvállalatok.)

A még tavaly is 28 százalékos lakásár-növekedést felmutató Lengyelországban is véget ér az ingatlanosok aranykora. A varsói új lakások árai 2004-2007 között 2,3-szeresükre nőttek, ám a tavalyi év a lengyeleknél is élesen két szakaszra vált. Az első félévben szárnyalt a kereslet és vele az árak, a másodikban már a hanyatlás jelei mutatkoztak, és az RICS elemzői szerint a puha landolásnál valószínűbb egy meredek korrekció. A gazdaság még gyorsan bővül, de a jegybank már benne jár a kamatemelési ciklusban az infláció kordában tartása érdekében, ezzel párhuzamosan erőfeszítéseket tesz a nagyon kockázatos jelzáloghitelek visszaszorítására. A külföldi ingatlanfejlesztők igyekeznek szabadulni még akár befejezetlen lakásaiktól is, tovább bővítve a kínálatot a szűkülő kereslet mellett – ráadásul ez a kereslet korábban sem volt valami nagy. A lengyel lakásokra viszonylag kevés a hazai vevő – emeli ki a jelentés -, különösen a közép- és felső kategóriában, ami erősen volatilissá teszi a piacot.

Vigyázat, lakásár-esés!

Töltse ki ajánlatkérő űrlapunkat, csak 3 lépés az egész!
Kérje ingyenes árajánlatunkat!