A piaci helyzet romlása jó hír a lakásvásárlóknak

2008. jún. 26.
A piaci helyzet romlása jó hír a lakásvásárlóknak

Lelassult a fővárosi lakóingatlan-piac az első félévben, a túlkínálat viszont jobb alkupozíciót biztosít.


Az első félévben ugyan valószínűleg elmaradt a lakóingatlan-forgalom volumene a néhány évvel ezelőtti értékektől, az eladások mennyisége a gyenge piaci helyzethez képest azonban elfogadható volt, sőt a Duna House számos irodája is növekvő érdeklődést tapasztalt – tudatta Murányi Ákos, a társaság vezető elemzője.

Az IngatlanMax levelezőlistájára feliratkozott kisebb irodák többsége viszont keményebben fogalmaz: egyesek hatalmas visszaesést, mások a vevői oldal teljes összezsugorodását tapasztalják, amiért többé-kevésbé a gyakran lehetetlenül magas kínálati árakat és a fizetőképes kereslet csökkenését okolják. Akadnak természetesen előnyösebb helyzetű közvetítők is: a Budán működő Agora Ingatlan például a piac felélénkülését és a nagyértékű ingatlanok keresletének a növekedését tapasztalta.

Budapest és környékének használtlakás-piaca földrajzilag több, egymástól eltérően viselkedő szegmensből áll – mondja az Otthon Centrum (OC) franchise-hálózatát vezető Kühne Kata. A tavalyihoz hasonló a helyzet Pest és Buda külsőbb részein, az agglomerációs piac pedig mozgásban maradt, mivel új kitelepülők foglalják el a fővárosba visszaköltözők helyét. Élénkülő érdeklődésről számolt be az Érden és környékén tevékenykedő Fészekrakó Bt. vezetője. Szerinte a potenciális vásárlók két nagyobb csoportra oszthatók: az olcsóbb, 12 millió forint körüli ingatlanokat, valamint a 20-25 milliós, kétgenerációs házakat keresők körére, miközben az új házakra nem akad vevő.

A budai oldalon nemcsak a nagyobb értékű ingatlanok értékesítése esett vissza, hanem szűkült a kínálat is, mivel nem ritkaság, hogy a bizonytalan gazdasági környezet miatt a potenciális eladók inkább kivárnak – fogalmazott az OC szakértője. A piacon ugyanakkor akkora a túlkínálat, hogy a tulajdonosok a két-három évvel ezelőtti árakhoz viszonyítva nagyobb engedményre kényszerülnek. Fékeződött a piac belvárosi, drágább ingatlanok esetében is, amit Kühne bizonyos mértékig a vagyonosodási vizsgálatokkal és az egyéb szigorításokkal magyaráz. Egyes híradások dacára sem látni annak jelét, hogy a külföldi befektetők hisztérikusan távoznának a Belvárosból – emeli ki a szakértő – bár kétségtelen, hogy akad néhány olyan, öt-hat éve érkezett befektető, aki a subprime-válság esetleges hatásaitól tartva már kiszállt.

Kühne Kata mindent összevetve abban bízik, hogy a főváros és környékének ingatlanpiaca 2008 őszén, illetve jövőre újra élénkülni kezdhet, míg Murányi arra számít, hogy bár az ez évi forgalom nem fogja a 2003-2004-es boomot megközelíteni, de mégsem lesz annyira reménytelen a helyzet, mint ahogy azt sokan gondolták a megszorító csomag bevezetésekor.

Mindenki ugyanazt keresi

Nem változtak a keresési paraméterek az Otthon Centrum tapasztalatai szerint: továbbra is a másfél, két-, két és fél szobás lakások számítanak a legnépszerűbbnek, ha a budai oldalon a 30, a pesti oldalon pedig a 20 millió forintos vételárat nem haladják meg. A vevők tudatosabbak és tájékozottabbak lettek, felismerték a piac kínálati jellegét, így még a hitelre vásárlók is bátran próbálják lealkudni az árakat. Az irányárból általában 4-20 százalék alkudható le, de előfordul, hogy a hosszabb ideje vevőre váró, nagyobb értékű és túlárazott ingatlanok esetében a végül kifizetett összeg akár 30 százalékkal is alacsonyabb a hirdetésben szereplő árnál – jelentette ki Kühne Kata.

Változatlanul nagyon sok a „szocpolos” lakásvásárló is, akik az önerőt ebből a támogatásból teremtik elő. A teljes vásárlást hitelből finanszírozó vevő inkább hajlamos új lakás megvételére, mégpedig a kisebb illetékteher és a kedvezőbb banki kondíciók miatt – fogalmazott a Duna House szakembere. Az energiaárak emelkedése miatt a panellakást valamivel nehezebb lett eladni, akármennyire is olcsóbb, mint a téglaépítésű, bár bizonyos lakótelepek – például a Pók utca – esetén a négyzetméterár közel jár az új építésű lakásokéhoz.

Az OC nyilvántartása szerint a cégük által értékesített ingatlanok esetében a meghirdetett lakások fele 51 napon belül elkel – a másfél szobások 2-6 hét, a maximum háromszobások pedig 1-3 hónap alatt gazdát cserélnek, míg a nagyobbak, valamint a komoly felújításra szoruló, illetve luxuskategóriás lakások akár 2,5-7 hónapig is várhatják a vevőt.

Adóhatás vegyes következményekkel

Mivel a lakásszerzési kedvezmény az idén megszűnt, a lakóingatlant értékesítő eladót adófizetési kötelezettség terheli, ez azonban csak az öt éven belül megvásárolt otthonok esetében igaz, ellentétben a korábbi szabályozás tizenöt éves limitjével. Az OC nem érzékelte, hogy az adóváltozás miatt vevők vagy eladók léptek volna vissza, Kühne Kata azonban kiemelte, hogy még nem telt el elegendő idő a piacra gyakorolt hatás felméréséhez. A lakáspiaccal foglalkozó Stefanik Katalin ügyvéd szerint pozitív hatással járt az adómentesség eléréséhez szükséges idő leszállítása, ugyanis olyan ingatlanokat is a piacra hozott, amelyeket esetleg csak később kínáltak volna eladásra.

Egyes független irodáknak a Napiban közzétett tapasztalatai szerint némileg lassult a piac, ugyanis a változásokról tudó és azokban érintett vevők és eladók megfontoltabbakká váltak. Más vélemények szerint az adóváltozás befolyásolhatja a befektetési céllal vásárlókat, szemben a saját célra lakást keresőkkel. Aki öt évnél rövidebb ideje birtokolja ingatlanát, már megfontolja, érdemes-e azt eladnia, vagy esetleg jobban jár, ha kivár, míg az ötéves időhatáron éppen túljutott tulajdonosok könnyebben döntenek az eladás mellett – mondja a Property Ingatlanforgalmazó Bt. vezetője, Rezes Katalin.

Hasonlóképp gondolja Murányi Ákos is, mondván, hogy bár az adótörvények változásai nem rengették meg komolyabban a piacot, akiknek már nem sok van hátra a lakásvásárlástól számított öt év leteltéhez, inkább még várnak egy kicsit. Nem árt észben tartani az úgynevezett egyéni mentesség lehetőségét sem: az adófizetésre kötelezett magánszemély kérelmére annak vagyoni, jövedelmi és szociális körülményeit, valamint jövedelmének felhasználási körülményeit mérlegelve az adóhatóság csökkentheti vagy el is engedheti az adót – nyomatékosította a szakértő. A jövedelem felhasználásának szempontjából kiváltképp méltányolható körülménynek számít, ha az ingatlan, illetve a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét a magánszemély önmaga, vele egy háztartásban élő élettársa vagy közeli hozzátartozója lakhatását szolgáló célra használja fel.

Töltse ki ajánlatkérő űrlapunkat, csak 3 lépés az egész!
Kérje ingyenes árajánlatunkat!